导(dǎo)读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还(hái)包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房(fáng)所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较发(fā)达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直(zhí)接(jiē)公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目(mù)前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付(fù)，直至(zhì)2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住紫菜是不是海鲜宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁(lìn)和置业需(xū)求(qiú)。全(quán)国总人口(kǒu)的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择(zé)在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足(zú)，这(zhè)是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么(me)当下房地(dì)产大(dà)分化时代已至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城市之(zhī)间，不(bù)同区(qū)域(yù)板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数(shù)据并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如(rú)何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多(duō)万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均(jūn)每(měi)栋(dòng)建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量(liàng)有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅数量，我们(men)主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相(xiāng)加，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏(fá)一(yī)个(gè)准确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房(fáng)与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)都会拥(yōng)有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房等(děng)因(yīn)素(sù)产(chǎn)生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低的(de)县城(chéng)购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大(dà)流动人(rén)口的(de)租赁与(yǔ)置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来了(le)很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老(lǎo)旧小区(qū)很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一(yī)半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致户(hù)数会因户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带来的(de)新增住宅(zhái)需(xū)求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资(zī)源分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房(fáng)。在新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适(shì)用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较其(qí)他(tā)国(guó)家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过(g紫菜是不是海鲜uò)去(qù)二(èr)十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这种分(fēn)化不(bù)单局限于(yú)城市能级之间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之(zhī)间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其(qí)增速可(kě)能超(chāo)预(yù)期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 紫菜是不是海鲜