饱(bǎo)受(shòu)争议(yì)的(de)二手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联(lián)合发布(bù)了关于规(guī)范房地产经纪服务的(de)意(yì)见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构(gòu)存在(zài)利用房源客(kè)源优(yōu)势收取(qǔ)过高(gāo)费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害(hài)其合(hé)法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)、严格实(shí)行明码标价等十(shí)方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城市(shì)二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间(jiān)成交(jiāo)，房(fáng)地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院(yuàn)住房政策(cè)研究中(zhōng)心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交(jiāo)易周期较长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专业(yè)性，居民往往(wǎng)通过中介来(lái)完成。但很多中介利(lì)用(yòng)信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收(shōu)费(fèi)夹(jiā)带(dài)其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对(duì)居民造(zào)成额外的负(fù)担，而且(qiě)这些服务事(shì)项并(bìng)未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的相关市场交易行为(wèi)及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿(dùn)，是(shì)房地产市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行业关(guān)注最多的(de)一个话(huà)题，便是房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管的重点，将是对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分(fēn)价值不菲的(de)房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳(nà)一笔(bǐ)金额不低(dī)的中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计(jì)算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部(bù)门(mén)在此次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收(shōu)费标准的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介服务收费(fèi)的(de)通知》（971号文(wén)），其中第六(liù)条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖(mài)代理(lǐ)收费，按成(chéng)交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目前(qián)北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商(shāng)同(tóng)意，可在规定的收费标准基(jī)础上适当(dāng)上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前北京二手房(fáng)中介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的(de)精神，北京(jīng)2015年(nián)取(qǔ)消了房地产中(zhōng)介(jiè)服(fú)务等57个政府定价，房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费多少由各中介机构(gòu)自(zì)行决(jué)定。

　　“房产中介机构在(zài)实际(jì)收取费(fèi)用(yòng)过程(chéng)中，相(xiāng)关监管部门当前并(bìng)未明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收(shōu)费标准进(jìn)行明(míng)码标(biāo)价即可。而房地产经纪(jì)服务机构在(zài)具体(tǐ)收取(qǔ)过(guò)程中，会结(jié)合房屋价值(zhí)及工资标(biāo)准，综合计算(suàn)出合适的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大(dà)伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于(yú)明(míng)码标价问题，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机(jī)构应(yīng)当(dāng)在(zài)经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本(běn)服务和延伸服务，应当分别明确服(fú)务(wù)项目(mù)和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易(yì)当事人(rén)出(chū)具收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显高(gāo)于(yú)市场(chǎng)平均(jūn)水平的房(fáng)地(dì)产经纪机构，住房(fáng)和(hé)城乡建设部门将会(huì)同(tóng)市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市场监管(guǎn)部(bù)门会同有(yǒu)关部门依法查处(chù)不按(àn)规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价(jià)格和反(fǎn)垄断法律法规(guī)的行为。对(duì)房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构(gòu)相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门要(yào)依法(fǎ)依规纳(nà)入国家(jiā)企业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有望大幅(fú)降低(dī)？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)，主要还(hái)是(shì)规范(fàn)行业(yè)，打击收费过(guò)高的经纪机(jī)构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用(yòng)对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前两部门提出的(de)意见仅为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领性文(wén)件(jiàn)而非规(guī)定(dìng)，未来如何具体认定其中的细则，还需(xū)要看(kàn)各城市落地执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从目前市(shì)场看(kàn)，经纪服务领域的调(diào)整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利于(yú)行业(yè)健康发展。同时，由于(yú)二手房(fáng)很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等(děng)都(dōu)可能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总(zǒng)监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付(fù)一半的中介费，但在一些热点城市的二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购(gòu)房者处于(yú)弱势地位，从而(ér)会出现(xiàn)中介(jiè)费(fèi)及税费(fèi)均由购房者来(lái)承担。即使一(yī)些房东(dōng)愿(yuàn)意承担中介费(fèi)，这部分费用也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家(jiā)，市场这种所谓(wèi氧化铁和稀盐酸反应现象及方程式，氧化铁和稀盐酸反应现象原因)‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司(sī)将其视为向购房(fáng)者(zhě)单边(biān)收费的行为(wèi)。部分中介公司可能会(huì)利用其支配地位，在原先(xiān)经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费的基础上，再次(cì)向房(fáng)东收取(qǔ)费用，而这(zhè)部(bù)分(fēn)费(fèi)用(yòng)，房东往(wǎng)往会(huì)氧化铁和稀盐酸反应现象及方程式，氧化铁和稀盐酸反应现象原因将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于变(biàn)相(xiāng)推高了(le)房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易(yì)中操作的透(tòu)明度，也有利于房价(jià)的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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