近两年火爆的(de)创(chuàng)新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例(lì)稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通(tōng)过观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看(kàn)，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出(chū)了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的(de)主要收(shōu)益来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份额(é)交易(yì)价格的(de)变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及(jí)市场因素的综合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获得的(de)现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募(mù)集基(jī)础设施(shī)证券投资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基(jī)础设(shè)施(shī)公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的(de)投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预(yù)期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)波动受(shòu)多(duō)重因(yīn)素的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股(gǔ)票和(hé)债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据(jù)单(dān)位基金份额的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同(tóng)时需结(jié)合(hé)持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的(de)是(shì)本(běn)金(jīn)与(yǔ)增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合(hé)同(tóng)年限到期后基金(jīn)价(jià)值面临极(jí)大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分红及资(zī)产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本金的(de)归(guī)还，两者的比率也是变动(dòng)的(de)，对(duì)特许经营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的价(jià)值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二(èr)级(jí)七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米市场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到期后(hòu)不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具(jù)备更(gèng)高的(de)分(fēn)派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率(lǜ)相对较低(dī)，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本(běn)金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经营权项目(mù)的(de)分派金额包含了投资(zī)本金，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基金份(fèn)额(é)单价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类(lèi)项目的(de)土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多(duō)位业内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察(chá)和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个：一(yī)是年(nián)报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可(kě)供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行调(diào)整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在(zài)相对股债(zhài)市场七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类(lèi)的(de)资(zī)产可以更(gèng)多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资产更多(duō)关(guān)注分派率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人(rén)综(zōng)合实(shí)力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，由于分红(hóng)交易带(dài)来(lái)的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模(mó)较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的(de)可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集材料(liào)中披露预测(cè)进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责(zé)人也称。

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