5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地(dì)产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基(jī)金(jīn)对房(fáng)地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个(gè)股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产(chǎn)板我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子块排名最(zuì)高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次(cì)是(shì)金(jīn)地集团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的(de)是，经济圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业(yè)贝(bèi)塔的(de)红利期一(yī)去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机会的。但(dàn)在(zài)这几(jǐ)年特殊的(de)行(xíng)情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的(de)变化(huà)。”一(yī)不(bù)愿具(jù)名(míng)的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募(mù)人(rén)士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一(yī)定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目(mù)前(qián)居民的杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行(xíng)业的需求(qiú)或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的(de)公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不(bù)代表没有投资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期(qī)归来后日成交(jiāo)我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实(shí)发(fā)展的主营业务为房(fáng)地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司(sī)的(de)主要(yào)产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银(yín)基(jī)金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收(shōu)入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一(yī)季(jì)度新(xīn)增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子(miàn)积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司(sī)，一(yī)季报交出的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分(fēn)析(xī)：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供(gōng)给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基(jī)本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率(lǜ)基(jī)本(běn)在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中(zhōng)特估(gū)的浪(làng)潮下(xià)，央国(guó)企地产(chǎn)股(gǔ)或存在(zài)发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据(jù)显著(zhù)优势(shì)，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为(wèi)库存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的(de)融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权(quán)债务(wù)关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资(zī)产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的(de)维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内(nèi)部(bù)将出现分化(huà)，要关注将受益于行(xíng)业集中度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还(hái)是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察国(guó)企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成(chéng)本保(bǎo)持低位，其(qí)次是(shì)销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地(dì)份额(é)持(chí)续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一(yī)季(jì)报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的(de)增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)过(guò)去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的(de)过(guò)程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一(yī)些不(bù)确(què)定性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在(zài)往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城(chéng)市都出(chū)现环(huán)比下滑(huá)的(de)情(qíng)况。而现(xiàn)在(zài)五月的(de)市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况(kuàng)，以及市(shì)场的去库(kù)存压(yā)力、企业的资(zī)金面压力，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半(bàn)年(nián)报冲(chōng)业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外(wài)的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长不确定性的(de)压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以及(jí)其上(shàng)下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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